近日，国务院印发《关于推进服务业扩能提质的意见》（以下简称《意见》），在丰富财政金融政策工具方面，明确提出“支持服务业领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）”。
4月28日，国家发展改革委副主任沈竹林在国新办举行的国务院政策例行吹风会上进一步阐述“需求牵引、改革攻坚、科技赋能、开放合作”的服务业发展原则，并指出生产性服务业要围绕科技服务、现代物流、信息软件服务、供应链金融、节能环保、商务服务6大领域17个重点环节布局。
受访业内人士普遍认为，REITs扩围至服务业，标志着其从“基建补短板”升级为“盘活存量、提振消费”的战略抓手。首批落地需满足现金流稳定、政策支持、市场需求强、运营可复制“四高”标准，奥特莱斯、社区商业、长租公寓等现金流可预测领域有望率先突破。REITs将倒逼企业从“粗放开发”转向“精细运营”，运营能力将取代资产规模成为估值核心，推动服务业投融资模式向股权化、长期化转型。
REITs扩围不止于资产类型扩容
沈竹林在吹风会上介绍，在“十四五”期间，我国的服务业连续跨越了60、70、80万亿元三个台阶。2025年，总规模达到80.9万亿元，对经济增长的贡献率达到61.4%，带动作用在持续增强。
服务业体量持续扩大的背后，存量资产盘活需求也日益迫切。
此次《意见》支持服务业领域符合条件的项目发行REITs。政策背后释放了哪些深层次信号？ 晨星中国基金研究中心高级分析师李一鸣认为，国务院明确支持服务业项目发行 REITs，政策层面的意义在于，在经济结构转型下，从工业基建主导转向服务业与消费驱动，认可服务业不动产作为核心资产的金融价值；盘活存量资产大循环，万亿级商业、办公、酒店、文旅等存量资产迎来标准化退出与再投资通道，助力 “投融建管退”闭环。
黑崎资本研究所所长贾小龙进一步指出，此次扩围绝非简单的资产类型扩容，而是三重战略意图的集中释放。第一，是“双循环”战略下激活内需的金融抓手，服务业存量资产规模庞大，一、二线城市优质的城市更新资产蕴含着巨大的盘活潜力；第二，是引导资本流向民生短板的精准调控，养老、文旅、健康等领域长期资金缺口亟待填补，而REITs恰好提供了长期限、低成本的资金通道；第三，是完善多层次资本市场的重要拼图，当前REITs市场体量与服务业规模相比，发展空间广阔。
自2020年基础设施REITs试点启动以来，项目范围持续扩容。2025年11月15日，国家发展改革委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将体育场馆项目，商旅文体健等多业态融合的商业综合体项目，四星级及以上酒店项目，超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目，以及老旧街区、老旧厂区更新改造项目等城市更新项目纳入REITs项目行业范围。
日前，证监会官网显示，首批四单商业不动产REITs获批，分别是中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金、国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金。
贾小龙分析，从已申报的商业不动产REITs来看，资产类型已呈多元化态势，购物中心、商业综合体、酒店、奥特莱斯、社区商业纷纷入局，募集规模在短时间内就超越了此前基础设施REITs的全年发行总量，市场热情可见一斑。
“首批获批项目涵盖奥特莱斯、商业综合体等业态，标志着服务业REITs从蓝图走向现实。”贾小龙说。
服务业REITs落地领域的筛选逻辑
哪些服务业资产可纳入REITs？哪些细分领域具备落地条件？李一鸣表示，从政策清单与试点方向看，可纳入的服务业资产主要包括：消费基础设施（购物中心、百货、奥特莱斯、社区商业、农贸市场）、商务办公（超大特大城市甲乙级写字楼）、酒店住宿（四星级及以上全服务/有限服务酒店）、文旅体育（4A/5A景区配套、体育场馆、商旅综合体）、城市更新（老旧街区/厂区改造综合体）、民生服务（养老设施、便民生活圈商业）等。判断能否落地的核心指标聚焦项目现金流、资产质量、团队运营能力，以及项目合规性四大维度。
贾小龙从国际市场视角补充道，美国REITs市场中零售与住宅类占据重要份额，新加坡REITs中零售类占比近三成，服务业资产原本就是成熟市场的压舱石。此次中国REITs扩围，实质是向国际成熟市场逻辑靠拢，从“基建财政”迈向“消费金融”，是一次质的飞跃。他认为，首批落地的细分领域需满足“四高”标准：一是高现金流稳定性，优质资产的造血能力已在次新REITs的业绩中得到验证；二是高政策支持，保障性租赁住房、养老社区等民生领域优先受益；三是高市场需求，文旅、康养等产业契合消费升级趋势；四是高可复制性，标准化运营模式便于后续扩募滚动发展。
结合海外市场经验，贾小龙分析，日本酒店类REITs表现平平，而多元化、写字楼类表现较好；美国前七大REITs多为广义基础设施类，但零售、住宅仍是数量最多的品类。预计国内首批突破口大概率在奥特莱斯、社区商业、长租公寓等现金流可预测性强的领域。酒店类资产虽市场热情高涨，但受经济周期波动影响较大，落地节奏可能稍缓。“这并非对酒店业的偏见，而是基于风险与收益匹配的审慎考量。”
REITs将重塑服务业投融资模式
REITs的引入，正在从投融资模式、资产运营逻辑到行业竞争格局，对服务业产生系统性重塑。李一鸣指出，在投融资模式上，将从传统“开发贷+经营性贷款”的债权主导、高杠杆、短期限，转向“股权化、标准化、长期化”的资本结构。企业通过资产上市快速回笼资金、降低负债率，同时吸引保险、养老金等长期资本深度参与。“在资产运营逻辑上，REITs强制分红、信息透明、市场化定价的机制，将倒逼运营方提升招商能力、服务质量、成本控制，拓展资产增值空间。在行业竞争格局上，REITs将加速行业优胜劣汰，促进资源向头部集中，具备优质资产、强运营能力与资本运作能力的企业将借助REITs快速扩张，形成品牌壁垒，建立规模优势。”李一鸣分析。受访人士表示，对服务业企业而言，发行REITs的最大机遇是获得低成本、长期限、大规模的权益融资通道，实现资产变现、降低杠杆、聚焦核心运营，同时借助REITs平台提升品牌影响力与资本市场认可度。在李一鸣看来，发行REITs的最大挑战是运营能力与治理水平需跨越式提升。REITs对现金流稳定性、信息披露透明度、运营标准化程度要求较高，企业需从开发商思维转向资产管理商思维，建立专业运营团队，完善内控与合规体系，接受市场与投资者的持续监督。同时企业还将面临资产估值波动、分红压力、扩募竞争加剧等新挑战。
贾小龙也持相同观点，REITs强制要求高比例分红，这将倒逼企业从“粗放开发”转向“精细运营”，智慧商业体与数字化管理成为竞争关键。抗周期板块如保租房、消费及市政资产表现稳健，而部分新兴板块出现波动，这说明运营能力而非资产规模才是估值核心。未来的竞争，不再是“谁的地多”，而是“谁的运营效率高”。
沈竹林在吹风会上表示，在生产性服务业方面，主要是面向企业生产经营活动，全链条补强当前存在的一些短板弱项。下一步，将重点围绕科技服务、现代物流、信息软件服务、供应链金融、节能环保、商务服务这6大领域17个重点环节进行布局。这一表述将为服务业REITs的未来资产储备指明了更广阔的赛道。
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